O preço do terreno é a menor parte da conta. Em 2 dias úteis eu te entrego, por escrito, quanto custa construir ali, o que trava esse terreno e se o negócio fecha — com veredito no fim, que às vezes é "não compra". R$ 97, abatidos se você contratar a consultoria depois.
Um terreno específico · 8 critérios · no mínimo 3 riscos · em 2 dias úteis · veredito no fim
Eu te falei no vídeo pra me mandar mensagem. Continua valendo — o WhatsApp está aqui embaixo e eu respondo. Mas antes vale entender o que eu faria nessa conversa.
Quando alguém me manda um terreno, eu não olho o preço primeiro. Preço de terreno é a parte fácil — está no anúncio, dá pra comparar numa tarde. O que decide o negócio é o que vem depois do terreno: quanto custa levantar a construção ali, o que a lei permite construir naquele lote, e quem compra de você depois.
Terreno que parece barato costuma ser terreno com uma dessas três respostas ruim. E nenhuma delas está no anúncio.
Não é planilha. Não é e-mail com opinião. É um documento de decisão sobre um terreno específico, com premissa declarada em cada número — você consegue conferir de onde saiu cada conta.
Trava por falta de dado. Se você chegou até aqui, provavelmente já passou por isso:
Nenhuma dessas é falha sua. É que a informação que decide um terreno não está publicada em lugar nenhum — ela precisa ser levantada, lote a lote.
São perguntas diferentes, e essa distinção é o produto inteiro. Uma avaliação responde "quanto vale esse lote". A AEE responde "esse negócio fecha pra você, com o que você quer fazer nele" — custo de construir, o que o zoneamento permite, o que a documentação esconde e quem compra depois. Você preenche um formulário com os dados do terreno; o processamento é assistido por IA — é o que permite entregar em 2 dias úteis o que antes levava uma semana.
Mas nenhum documento sai sem passar pela minha revisão. Não leio aquele lote a partir de teoria: são 6 anos de mercado e 45 obras de construção e reforma executadas em Pernambuco. Quando o relatório diz que o custo de obra naquela região vai estourar o orçamento, é porque eu já paguei essa conta.
| # | O que eu levanto | Por que decide |
|---|---|---|
| 1 | Localização e microrregião | Dois lotes na mesma rua não valem o mesmo. Acesso, infraestrutura e vizinhança mudam a conta. |
| 2 | Custo real de construir ali | Parto do CUB-PE R1-N (padrão unifamiliar), R$ 2.798,20/m², jun/2026, tabela SINDUSCON-PE — e somo 15% a 30% que o CUB não inclui: fundação, projeto, licença, ligação definitiva, administração. |
| 3 | Zoneamento e o que a lei permite | Taxa de ocupação, recuo, gabarito. Define o que cabe no lote — e o que você planejou pode não caber. |
| 4 | Passivos e restrições | Loteamento, terreno de marinha (faixa de 33 m), APA — o litoral sul de PE tem duas sobrepostas, federal e estadual. Aponto o que precisa ser conferido na documentação antes de fechar (não preciso da matrícula pra isso). |
| 5 | Liquidez de revenda | Foram 16.500 unidades lançadas no litoral sul e 125 disponíveis pra quem quer morar. Você não revende pra morador — revende pro próximo investidor. |
| 6 | Custos de entrar e sair | ITBI, escritura, registro, corretagem: 4% a 9% do valor. Antes de você pegar a chave. |
| 7 | Alternativa de capital | O mesmo dinheiro parado rende a Selic. Se o negócio não bate isso, ele precisa de outro motivo pra existir. |
| 8 | Riscos nomeados | No mínimo 3, por escrito. Se eu não achar 3, eu digo isso também. |
No fim tem um veredito: compra, não compra, ou investigue isto antes. Não é um relatório que te deixa na mesma dúvida com mais páginas.
Isso não serve pra quem quer laudo pericial, pra empreendimento multifamiliar, nem pra quem já decidiu e só quer confirmação.
Terreno de R$ 150 mil, parado por 4 anos. O custo de oportunidade acumulado — só o que teria rendido no CDI — passava de R$ 39 mil, fora IPTU e a energia mental gasta na dúvida. A conta que resolveu isso levou menos de uma semana para ser feita.
Hoje essa mesma conta sai em 2 dias úteis, por R$ 97.
Você explicou das duas formas. Tá muito bem explicado.
Investidor PF · atendimento de consultoria · Litoral Sul PE · março/2026
Esse depoimento é de um atendimento de consultoria, não da AEE. A Express é a mesma leitura, sobre um terreno só e com veredito direto. Simulação de venda, aluguel e cenários é o Estudo de Viabilidade — e eu digo na análise se o seu caso precisa chegar lá.
Documento em 2 dias úteis · 7 dias de garantia · Valor abatido na consultoria
R$ 97 nas primeiras 50 análises. Depois, R$ 147.
Order bump configurado no checkout: + R$ 47 — analise um segundo imóvel e receba o comparativo lado a lado.
Você recebe o documento completo em 2 dias úteis. Se ele não te ajudar a decidir, pede o reembolso dentro de 7 dias e devolvo os R$ 97 integralmente, sem pergunta.
E se faltar algum dado para uma análise honesta do seu ativo, eu te chamo no WhatsApp para completar antes de produzir. Se, mesmo assim, não der para analisar com responsabilidade, devolvo os R$ 97 na hora — você não paga por um documento que eu não conseguiria fazer direito.
Não quero o seu dinheiro se o trabalho não te servir.
A Análise Estratégica Express é documento de apoio à decisão de investimento. Não constitui laudo de avaliação imobiliária, projeto de engenharia ou recomendação de investimento regulada. As faixas de custo e as estimativas de valor são baseadas em premissas declaradas no documento e nas informações fornecidas pelo contratante — não constituem garantia de resultado. Fluxo de caixa fechado, TIR e VPL são o Estudo de Viabilidade, orçado à parte conforme o projeto.
Terreno bom não espera análise. Se ele está anunciado, tem outra pessoa olhando. Enquanto você decide, alguém que analisou menos está fazendo proposta.
Cada documento passa pela minha revisão antes de sair. Se a fila crescer a ponto de furar os 2 dias úteis, eu aviso antes de você pagar — não depois.
O preço depende do projeto e eu passo depois de olhar o seu caso. Só faz sentido quando a AEE aponta que o negócio merece esse nível de detalhe — a maioria não precisa.
Falta a conta. Ela leva 2 dias úteis e custa R$ 97 — menos do que você vai gastar em combustível visitando o lote mais três vezes sem decidir nada. E se a resposta for "não compra", você economizou muito mais do que gastou.
Entrega em 2 dias úteis · Garantia integral · Veredito no fim, mesmo que seja "não"
P.S. — Duas perguntas fecham ou derrubam qualquer terreno: quanto custa construir ali e quem compra de você depois. O anúncio não responde nenhuma das duas, e o corretor só responde a segunda se a resposta for boa.
São R$ 97 pra ter as duas por escrito, em 2 dias úteis, de alguém que não ganha nada se você comprar. Se não te servir, devolvo.
Se quiser entender se a análise faz sentido para o seu caso antes de contratar, me chame no WhatsApp. Falo direto com você — sem compromisso.